Kleingärten – neue Unterpachtverträge? 

Ich habe mehrere Fragen zum Kleingartenrecht. Unser Stadtverband der Kleingärtner will bis Ende Juni nächsten Jahres neue Unterpachtverträge abschließen. Muss ich dem folgen, obwohl ich einen Kleingartennutzungsvertrag vom 20. Juni 1984 habe?

Helga H., 09120 Chemnitz

  Nein, das müssen Sie nicht. Wenn der neu angebotene Vertrag, wie Sie an anderer Stelle schreiben, für Sie wesentlich ungünstiger ist als der bisherige, ist Ihnen davon sogar dringend abzuraten.
  Generell ist zum Thema zu sagen: Kleingartennutzungsverträge, die zu DDR–Zeiten geschlossen worden sind, bleiben auch nach der Wiedervereinigung gültig. Auf sie kommt allerdings an Stelle der Kleingartenrechtlichen Regelungen der DDR ab 3. Oktober 1990 das Bundeskleingartengesetz zur Anwendung, das seinerseits ergänzend auf das BGB verweist (§ 4 Abs. 1). Überleitungsregelungen in den Paragrafen 20 a und 20 b sollen den Übergang auf das bundesdeutsche Kleingartenrecht erleichtern. Wenn der bisherige Partner auf Pächterseite fortgefallen ist (Z.B. LPG oder staatliche Stellen), tritt an seine Stelle der Grundstückseigentümer.

  Verliere ich mit der Unterzeichnung des neuen Unterpachtvertrages meinen Bestandsschutz als Kleingärtner?

  Wenn Sie bisher Kleingärtner waren, wird sich daran mit dem Abschluss des neuen Vertrages nichts ändern. Der Bestandsschutz der Laube, z. B. betreffend Übergröße, ist an die Lebensdauer der Laube gebunden, der Bestandsschutz hinsichtlich eines eventuellen Wohnrechts an die Person des jeweiligen Kleingärtners. Insofern verlieren Sie den Bestandsschutz also nicht. Immerhin besteht die Gefahr, dass Ihnen mit Abschluss des neuen Unterpachtvertrages zivilrechtlich Beschränkungen hinsichtlich der Bebauung auferlegt werden, die Abrissverpflichtungen auch für bestandsgeschützte Baulichkeiten beinhalten. Auch deshalb ist vom Abschluss eines neuen Unterpachtvertrages abzuraten.

  Kann ich meinerseits vertragliche Ergänzungen im neuen Unterpachtvertrag einbringen?

  Theoretisch ist das selbstverständlich möglich. Praktisch dürften die Chancen gering sein. Verträge, die Großverpächter schließen, wie etwa die Bezirks- oder Stadtverbände der Kleingärtner e. V., beruhen oft auf Vorgaben der Grundeigentümer (zumeist Kommunen) in Zwischenpachtverträgen, so dass der Zwischenpächter schon aus diesem Grunde nur einen geringen Handlungsspielraum hat.
  Auch können die gemeinnützigen Kleingartenverbände wegen des Gebots der Gleichbehandlung der einzelnen Kleingärtner Unterschiede nur machen, soweit die unterschiedlichen tatsächlichen Verhältnisse zu berücksichtigen sind. Das betrifft etwa Individualisierung der Partner, Größe, Lage und Bebauung der Parzelle, flächenabhängige Höhe der Pacht und wenige andere Punkte. Möglich sind auch individuelle Vereinbarungen hinsichtlich der Fristen für die Beseitigung dem Kleingartenrecht entgegenstehender Einrichtungen auf der Parzelle.

  Was beinhaltet die Verpflichtung, Wege und Gräben im ordnungsgemäßen Zustand zu halten?

  Die Verpflichtung zur Unterhaltung von Wegen und Gräben sollte von dem zuständigen Bezirks- oder Stadtverband der Kleingärtner mit dem für die betreffende Anlage zuständigen Verein geregelt werden – wenn es einen gibt. Dieser sollte die Umlegung der Maßnahme auf seine Mitglieder vereinsintern organisieren.
Es macht keinen Sinn und könnte sogar sittenwidrig im Sinne von § 138 BGB sein, wenn der einzelne Kleingärtner verpflichtet wird, die Wege und Gräben der gesamten Anlage in ordnungsgemäßem Zustand zu halten, auch wenn diese Verpflichtung jedem Nutzer der Anlage auferlegt wird. Im Zweifel haften dann nämlich die einzelnen Kleingärtner gesamtschuldnerisch, so dass jeder damit belastet werden könnte, sämtliche Wege und Gräben der Anlage in Ordnung zu halten. Das kann bei einem entsprechenden Umfang dieser Flächen durchaus in einem auffälligen Missverhältnis zur Leistung des Verpächters – der zur Verfügungsstellung der Parzelle – stehen. So kann bei Vorliegen einer der weiteren Voraussetzungen, zum Beispiel Unerfahrenheit des Pächters, durchaus Unwirksamkeit dieser Klausel wegen Sittenwidrigkeit gegeben sein. Möglich wäre die Zuordnung bestimmter Wege- oder Grabenabschnitte zu einzelnen Parzellen, um sie durch die jeweiligen Pächter in Ordnung halten zu lassen. Der konkrete Inhalt einer solchen Pflicht würde sich dann nach der Ortsüblichkeit richten (z. B. Häufigkeit der Mahd).

  Prof. Dr. DIETRICH MASKOW, Rechtsanwalt